Расчеты по сделкам купли-продажи недвижимости очень часто осуществляются посредством банковской ячейки. Когда одна сторона (Покупатель) закладывает денежные средства в банковскую ячейку, а вторая сторона (Продавец) сможет изъять эти денежные средства, только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Покупателю.
Однако, мало кто знает об особенностях при расчетах, когда стороной в сделке купли-продажи недвижимости выступает лицо, не являющееся резидентом РФ.
В соответствии со ст. 15.25. Кодекса об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ), осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством РФ или осуществленных с нарушением валютного законодательства РФ, включая куплю-продажу иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, минуя уполномоченные банки, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены, минуя счета в уполномоченных банках или счета (вклады) в банках, расположенных за пределами территории РФ, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством РФ, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены за счет средств, зачисленных на счета (вклады) в банках, расположенных за пределами территории РФ, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством РФ, - влечет наложение административного штрафа на граждан, должностных лиц и юридических лиц в размере от трех четвертых до одного размера суммы незаконной валютной операции.
То есть, штраф может достигать размера стоимости самого объекта недвижимости.
Почему сделка купли-продажи недвижимого имущества, расчеты по которой произведены в рублях РФ, стала вдруг валютной операцией?
В соответствии с подпунктом "б" пункта 9 части 1 статьи 1 ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» N 173-ФЗ под валютной операцией понимается приобретение резидентом у нерезидента либо нерезидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу нерезидента либо нерезидентом в пользу резидента валютных ценностей, валюты РФ и внутренних ценных бумаг на законных основаниях, а также использование валютных ценностей, валюты РФ и внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа.
Кто такие резиденты и нерезиденты?
В силу пункта 6 части 1 статьи 1 Федерального N 173-ФЗ резидентами РФ являются: физические лица, являющиеся гражданами РФ, за исключением граждан РФ, постоянно проживающих в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющих выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство, либо временно пребывающих в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года или на основании совокупности таких виз с общим сроком действия не менее одного года; постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством РФ, иностранные граждане и лица без гражданства; юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ.
К нерезидентам в соответствии с подпунктом "а" пункта 7 части 1 статьи 1 Федерального N 173-ФЗ относятся все остальные физические лица, не являющиеся резидентами. То есть, не обладающие признаками резидента, указанными выше.
И последнее. Почему расчеты должны осуществляться посредством открытия счета в банке?
Согласно пункту 3 ст. 14 ФЗ N 173-ФЗ, расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами - резидентами через банковские счета в уполномоченных банках, порядок открытия и ведения которых устанавливается Центральным банком РФ, за исключением некоторых валютных операций, которые, к рассматриваемой нами ситуации, не относятся.
Таким образом, сделка с нерезидентом, если расчеты по ней произведены не через расчетный счет в уполномоченном банке, может привести к серьезным финансовым потерям, и поэтому, участникам таких сделок важно понимать: с кем они будут заключать договор и каким образом будут производиться расчеты.
